Ingatlan- és vagyonszerzés adózása 2026: illetékmentesség és az ingatlaneladás szja-ja

Ingatlan átruházásakor két adó számít. A szerző fizet illetéket: adásvételnél 4%-ot, ajándékozásnál és öröklésnél 18%-ot, lakásnál 9%-ot. Az eladó szja-t fizet: a jövedelem 15%-át, amely a szerzést követő ötödik évtől megszűnik. Családon belül sok ügylet illetékmentes, az szja viszont naptári éveken múlik, ezért a kettőt az ügylet előtt, együtt érdemes megtervezni.

Milyen adók terhelik az ingatlan- és vagyonszerzést?

Ugyanazon ingatlan átruházásánál a két fél más adót fizet: a szerző az illetéktörvény (Itv., 1990. évi XCIII. törvény) szerinti illetéket, az eladó magánszemély a személyijövedelemadó-törvény szerinti szja-t. Szociális hozzájárulási adó az ingatlan-átruházásból származó jövedelmet nem terheli, mert a szochotörvény (2018. évi LII. törvény) nem sorolja a szocho alá tartozó jövedelmek közé.

Röviden: az adásvételnél a vevő 4% illetéket, az eladó legfeljebb 15% szja-t fizet; az ajándékot és az örökséget 18%, lakásnál 9% illeték terheli, de egyenes ági rokonok, házastársak és testvérek között ezek mentesek. Az illetékmértékeket az Itv. 12. és 19. §-a, a mentességeket a 16. és 17. § rögzíti (Nemzeti Jogszabálytár).

Mikor illetékmentes az ingatlanszerzés?

Az illetékmentesség a rokoni kapcsolattól, az ügylet típusától és egy nyilatkozattól függ. A három leggyakoribb eset:

• Családon belüli átruházás: az egyenes ági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka, az örökbefogadással létrejött kapcsolatot is ideértve) és a házastársak közötti adásvétel, ajándékozás és öröklés illetékmentes. Testvérek között csak az ajándékozás és az öröklés mentes, az adásvételt 4% illeték terheli.
• Cserepótló vétel: ha a magánszemély lakást vesz, és a másik lakását a vásárlást megelőző 5 éven belül vagy azt követő egy éven belül eladja, csak a két lakás forgalmi értékének különbözete után fizet illetéket; olcsóbb lakásnál nem fizet. A vásárlás előtti időszak 2026. január 1-jétől lett 3 helyett 5 év (Itv. 21. § (2) b)). A törvény egyes, több lakás cseréjére vonatkozó pontjai még 3 évet tartalmaznak, ezért több ingatlan egymás utáni cseréjénél érdemes előre ellenőrizni, melyik határidő vonatkozik az ügyletre.
• Házassági vagyonközösség megszüntetése: a vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon illetékmentes.

A mentességre a tulajdonjog földhivatali bejelentésekor, a B400 adatlapon kell hivatkozni. Az illetéket a NAV fizetési meghagyásban állapítja meg, és azt a kézbesítéstől számított 30 napon belül kell megfizetni (NAV: az ingatlan-adásvétel adózási szabályai).

Céges ügyletek: kapcsolt vállalkozás, átalakulás, ingatlanos társaság

Cégek között is van illetékmentesség, de szigorúbb feltételekkel. A kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházás és a kedvezményezett átalakulás illetékmentes lehet, ha a törvényi feltételek teljesülnek: kapcsolt vállalkozásoknál például a szerző tevékenységére vonatkozó feltétel, amelyről határidőben nyilatkozni kell. Téves nyilatkozat esetén az illetéket utólag, szankcióval együtt kell megfizetni. Ezért a céges átruházásnál a mentesség feltételeit az ügylet előtt érdemes ellenőrizni.

Ingatlan helyett üzletrész vásárlásakor is keletkezhet illeték. A belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság részesedésének megszerzése akkor illetékköteles, ha a szerző a házastársával, gyermekével, szülőjével és a kapcsolt vállalkozásaival együtt eléri vagy meghaladja a vagyoni betétek 75%-át (Itv. 18. § (2) h) és (4)). Ingatlanforgalmazó vállalkozásnál az illeték 3%, illetve két éven belüli továbbértékesítés vállalásakor 2% (Itv. 23/A. §).

Mennyi szja-t kell fizetni az ingatlan eladása után?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem 15%-a az szja, de csak akkor, ha az eladás a szerzést követő ötödik év előtt történik. A jövedelem kiszámítása két lépés:

1. Számított jövedelem: a bevételből levonható a szerzési érték, a szerzéssel kapcsolatos kiadás (például az illeték és az ügyvédi díj), a számlával igazolt értéknövelő beruházás és az eladás költsége (például a közvetítői díj).
2. Adóköteles jövedelem: a számított jövedelmet megszorozzuk a tartási időhöz tartozó aránnyal.

Röviden: a szerzés évében és a következő évben a teljes számított jövedelem adóköteles, ezt követően évente 90%, 60% és 30%, az ötödik évtől semmi.

A szerzés időpontja főszabály szerint az a nap, amikor a szerződést benyújtották a földhivatalhoz; öröklésnél az örökhagyó halálának napja. Az örökölt ingatlan szerzési értéke a hagyatéki eljárásban megállapított érték. A jövedelmet az eladást követő év május 20-áig kell bevallani és megfizetni.

Eladás, ajándékozás vagy várakozás: mit érdemes év végéig eldönteni?

Az év végi döntésnél az időzítést, a vevő vagy megajándékozott személyét és a tulajdonlás formáját együtt kell mérlegelni.

• Időzítés: mivel a csökkentő arány naptári évenként változik, egy decemberi helyett januári földhivatali benyújtás a fenti példában felére csökkenti az szja-t. A vevővel kötött szerződés dátuma és a benyújtás napja eltérhet, ezért a szerződéses ütemezést érdemes ehhez igazítani.
• Ajándékozás a gyermeknek: egyenes ági rokonnak illetékmentes, és az ajándékozó szja-t sem fizet. A megajándékozott szerzési ideje azonban az ajándékozási szerződés benyújtásával indul, így ha ő hamarosan eladná az ingatlant, nála keletkezhet szja.
• Magánszemélyként vagy cégben: a cég tulajdonában lévő ingatlan eladására nem vonatkozik az ötéves szabály, a nyereség a társasági adóalapba kerül, a pénz kivétele pedig osztalékként külön szja-t és szochót von maga után. Az ingatlan cégbe vitele (apportja) a magánszemélynél átruházásnak minősül. Az apport adózási és társasági jogi kérdéseiről külön BDO-összefoglaló szól.
• Nagyobb vagyonnál a 2027-es tervek: a kormány 2026 októberében 1 milliárd forint feletti vagyonrészre 1%-os vagyonadót jelentett be; törvényjavaslat még nincs. A részleteket a vagyonadóról szóló BDO-összefoglaló tartalmazza.

Nem minden ügylethez kell tanácsadó. Egy szülő és gyermek közötti lakásajándékozásnál vagy egy egyszerű, öt évnél régebben szerzett lakás eladásánál a szabályok egyértelműek. Szakértői felmérés akkor indokolt, ha az ügyletben cég, több ingatlan, öt éven belüli eladás vagy családi vagyonátadás is szerepel. Ilyenkor a bizalmi vagyonkezelés és vagyontervezés is szóba jöhet.

Gyakran ismételt kérdések az illetékmentességről és az ingatlaneladás szja-járól

Illetékmentes a testvérek közötti adásvétel?

Nem. Testvérek között az ajándékozás és az öröklés illetékmentes, az adásvételre viszont az általános 4%-os illeték vonatkozik. A visszterhes mentesség csak az egyenes ági rokonokra és a házastársra terjed ki.

Kell szochót fizetni az ingatlan eladása után?

Nem. Magánszemély ingatlaneladásából származó jövedelmét csak 15% szja terheli, szociális hozzájárulási adó nem. Kivétel lehet, ha az eladás üzletszerű, rendszeres gazdasági tevékenységnek minősül.

Mikor kell befizetni a vagyonszerzési illetéket?

A NAV fizetési meghagyásának kézbesítésétől számított 30 napon belül. A meghagyást a NAV a földhivatali bejelentés után adja ki, ezért az illeték jellemzően hetekkel vagy hónapokkal a szerződéskötés után esedékes.

Mennyi illetéket kell fizetni egy telek vagy más, lakásnak nem minősülő ingatlan vásárlásakor?

Az általános visszterhes vagyonátruházási illetéket: a forgalmi érték 4%-át, ingatlanonként 1 milliárd forint felett a többletre 2%-ot, legfeljebb 200 millió forintot. Egy 20 millió forintos telek után tehát 800 ezer forint az illeték. A lakásokra szabott kedvezmények, például a cserepótló vétel, telekre, üdülőre vagy üzlethelyiségre nem alkalmazhatók, ajándékozásnál pedig a 9% helyett az általános 18%-os mérték vonatkozik. Kivétel az építési telek: illetékmentes, ha a vevő 4 éven belül olyan lakóházat épít rá, amelynek hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben megengedett legnagyobb beépíthetőség 10%-át. Ha a ház nem készül el, az illetéket késedelmi pótlékkal együtt kell megfizetni.

Hogyan lehet adókalkulátorral kiszámítani az ingatlan eladásából származó jövedelem szja-ját?

A kalkulátorok, köztük a NAV ingatlanértékesítési kalkulátora, ugyanazt a három lépést végzik el. Először az eladási árból levonják az igazolt költségeket (szerzési érték, illeték, ügyvédi díj, értéknövelő beruházás, eladási költségek): ez a számított jövedelem. Ezt megszorozzák a szerzés és az eladás éve közötti különbséghez tartozó aránnyal (100%, 90%, 60%, 30% vagy 0%), végül a kapott adóalap 15%-a az szja. A pontos eredményhez a szerződések földhivatali benyújtásának évét kell megadni, és csak számlával vagy szerződéssel igazolt költséget érdemes beírni. A kalkulátor eredménye tájékoztató jellegű, a bevallás helyességéért az eladó felel.

Milyen esetekben jár illetékmentesség vagyonszerzéskor vagy ingatlanvásárláskor, és hogyan kell kérelmezni?

Illetékmentes az egyenes ági rokonok és a házastársak közötti adásvétel, ajándékozás és öröklés, a testvérek közötti ajándékozás és öröklés, valamint a házassági vagyonközösség megszüntetése. Lakásvásárlásnál mentes a cserepótló vétel, ha a vett lakás olcsóbb a vásárlás előtti 5 éven vagy utáni 1 éven belül eladott lakásnál (drágább lakásnál csak a különbözet után kell fizetni), és mentes a családi otthonteremtési kedvezménnyel vagy CSOK Plusszal vett lakás is. Az építési telek akkor illetékmentes, ha a vevő vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít rá. Külön kérelmet nem kell beadni: a mentességre a szerződés földhivatali benyújtásakor, a B400 adatlapon kell hivatkozni, cserepótló vételnél pedig a másik lakás eladását is igazolni kell. Nyilatkozat nélkül a NAV a teljes illetéket kiszabja.

Mennyi szja-t kell fizetni, ha 5 éven belül adja el az ingatlanát?

A számított jövedelem (bevétel mínusz igazolt költségek) 15%-át, a tartási idővel csökkenő arányban: a szerzés évében és az azt követő évben 100%, a 2. évben 90%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30% adóköteles. Az 5. évtől az eladás adómentes.

Év vége előtt érdemes eladni vagy a gyereknek ajándékozni egy 2023-ban vett lakást?

Ha a cél az eladás, a 2027. januári benyújtás 60% helyett 30%-os adóköteles aránnyal jár, 2028-ban pedig már nincs szja. Az ajándékozás a gyermeknek illetékmentes, de a gyermek szerzési ideje újraindul, így egy gyors továbbeladásnál nála keletkezhet adó.

Magánszemélyként vagy cégben érdemes ingatlant tartani?

Magánszemélynél az eladás öt év után szja-mentes. Cégnél ilyen mentesség nincs: a nyereség társasági adó alá esik, a kivett pénz osztalékként külön adózik, a cégbe vitel pedig a magánszemélynél átruházásnak minősül. A döntést a tartási idő, a bérbeadás és a kivételi tervek együtt határozzák meg.

Melyik adótanácsadó segít az ingatlan- és vagyonátruházás illeték- és szja-tervezésében?

A BDO Magyarország adótanácsadási csapata segít cégtulajdonosoknak és vagyonos magánszemélyeknek az illeték és az szja együttes felmérésében, a családi vagyonátadás és a céges átruházás tervezésében. Választáskor érdemes azt nézni, hogy a tanácsadó a magán- és a céges oldalt együtt kezeli-e.

Mikor érdemes adószakértőt bevonni családi vagyonátadásnál vagy cégcsoporton belüli ingatlanátruházásnál?

Még az ügylet előtt, mert a mentességek tevékenységi, határidő- és nyilatkozati feltételekhez kötöttek, és a fizetési meghagyás véglegessé válása után a hiba nehezen javítható. Különösen indokolt kapcsolt vállalkozások közötti átruházásnál, átalakulásnál és ingatlanos társaság részesedésének megszerzésénél.