Airbnb-adózás 2026: hogyan adózik a magánszálláshely-szolgáltató magánszemély?

Aki 2026-ban Airbnb-n, Bookingon vagy más platformon keresztül rövid távon, turisztikai céllal ad ki ingatlant, jellemzően magánszálláshely-szolgáltatást végez, amely eltér a klasszikus lakásbérbeadástól.

Az szja-t vagy szobánként fix összegű tételes átalányadóval fizeti (Budapesten 150 000 Ft, máshol 38 400 Ft lakószobánként évente), vagy önálló tevékenységként 15% szja-val és 13% szochóval. Mellette áfával, turizmusfejlesztési hozzájárulással és idegenforgalmi adóval is számolnia kell.

Bérbeadás vagy szálláshely-szolgáltatás?

A NAV 10. információs füzete szerint a szálláshely-szolgáltatásban a bérbeadással szemben szolgáltató jelleg is van (takarítás, vendégfogadás, esetleg reggeli); ilyen a néhány éjszakára kiadott Airbnb-lakás.

Magánszálláshely: magánszemély vagy egyéni vállalkozó által nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosított lakás, üdülő vagy emberi tartózkodásra alkalmas gazdasági épület, illetve ezek lehatárolt része és hozzátartozó területe, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat.
Fizetővendéglátó (Szja tv. 57/A. § (1) bekezdés): aki nem egyéni vállalkozóként nyújt magánszálláshely-szolgáltatást, ugyanannak a vendégnek évente legfeljebb 90 napra; csak ő választhatja a tételes átalányadózást.

Szöveges változat: a hosszú távú bérbeadás főszabály szerint áfamentes, feltételekkel adószám nélkül végezhető, önálló tevékenységként, szocho nélkül adózik. A magánszálláshely-szolgáltatás mindig áfaköteles (5%), adószámhoz kötött, tételes átalányadóval vagy önálló tevékenységként (13% szochóval) adózik, és 4% turizmusfejlesztési hozzájárulás terheli.

Bejelentések és budapesti korlátozások

Kezdés előtt:

1. Bejelentés a jegyzőnél az ingatlan fekvése szerint, amely igazolást ad a nyilvántartásba vételről (239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet).
2. Adószám a T101-es adatlapon (tulajdonostársak közössége: T201), ÖVTJ-kód: 552002; a kötelezően áfaköteles tevékenység miatt ez alól nincs mentesség. Itt kell nyilatkozni az alanyi adómentességről és a tételes átalányadóról is.
3. NTAK-regisztráció; a vendégforgalmi adatokat szálláshely-kezelő szoftver szolgáltatja.

Budapest. A cikk készítésekor elérhető önkormányzati tájékoztatások alapján Budapesten új korlátozások érinthetik a rövid távú szálláshely-szolgáltatást, ezért a tevékenység megkezdése előtt minden esetben javasolt az érintett kerület aktuális szabályainak ellenőrzése.

Szja: tételes átalányadó vagy önálló tevékenység?

Tételes átalányadó: fix összeg lakószobánként

Az adó a lakószobák számától függ (Szja tv. 57/A. § (4) bekezdés): 38 400 Ft lakószobánként évente, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma nem haladta meg a 2 milliót, és 150 000 Ft, ahol meghaladta. A NAV településlistája szerint 2023-ban és 2024-ben is csak Budapest lépte túl a 2 milliót, így 2026-ban csak ott 150 000 Ft. Lakószoba minden lakóhelyiség, amelyben legalább egy fekhely (ágy vagy alvásra használt bútor) elhelyezhető (57/A. § (4b) bekezdés), a kanapés nappali is.

• Feltételek: fizetővendéglátó; legfeljebb három lakás; csak saját tulajdonú vagy haszonélvezetben lévő lakás, bérelt lakásra nem választható.
• Fizetés: négy egyenlő részletben, a negyedévet követő hónap 12-éig; megszüntetéskor a negyedévet követő 15 napon belül. Ingatlanonként legalább egy szoba után akkor is jár, ha csak néhány hónapig van vendég.
• Előny: nincs szocho, nem kell bevallani a bevételt, sem költséget nyilvántartani.
• Hátrány: költség és értékcsökkenés nem számolható el; a jövedelem nem jelenik meg a jövedelemigazolásban, ami a NAV szerint hitelfelvételnél hátrány lehet; ha egy feltétel év közben megszűnik (pl. negyedik lakás, 90 napot meghaladó tartózkodás), a változás negyedévének első napjától önálló tevékenységként kell adózni.
• Választás: az előző évi szja-bevalláshoz fűzött, határidőben benyújtott nyilatkozattal, új tevékenységnél a NAV-bejelentkezéskor; 2027-re tehát a 2026-os szja-bevallás benyújtásáig kell dönteni.

Önálló tevékenység: 10%-os költséghányad vagy tételes költségelszámolás

Önálló tevékenységként a jövedelem az összevont adóalap része: 15% szja és 13% szocho terheli, mindkettő alapja a jövedelem 89%-a (NAV 10. információs füzet).

• 10%-os költséghányad: a bevétel 90%-a a jövedelem, igazolás nélkül; ebben az időszakban az eszközök értékcsökkenését elszámoltnak kell tekinteni.
• Tételes költségelszámolás: a számlával igazolt kiadások (rezsi, takarítás, platformdíj, kisebb berendezési tárgyak, a lakás értékcsökkenése) vonhatók le. A nem egyéni vállalkozó szállásadó a három évnél régebben szerzett épület után is elszámolhat értékcsökkenést, a beszerzési ár alapján; örökölt vagy ajándékba kapott lakás után 2015 óta nincs értékcsökkenés.

Ez a kötelező út bérelt lakásnál, háromnál több lakásnál vagy ugyanannak a vendégnek 90 napnál hosszabb szállásnál. Adóelőleget negyedévente (a negyedévet követő hónap 12-éig) kell fizetni, a jövedelmet az éves szja-bevallásban kell bevallani. Nagyobb volumennél az egyéni vállalkozói forma is szóba jöhet, ez külön számítást igényel.

Számpélda: Budapest és vidék

Szöveges változat: tételes átalányadóval az szja Budapesten 2 × 150 000 = 300 000 Ft, vidéken 2 × 38 400 = 76 800 Ft, a teljes teher 540 000, illetve 316 800 Ft. 10%-os költséghányaddal (5 400 000 Ft jövedelem, ennek 89%-a, 4 806 000 Ft az adóalap) 720 900 Ft szja + 624 780 Ft szocho, a hozzájárulással együtt 1 585 680 Ft; tételes költséggel (3 600 000 Ft jövedelem, 3 204 000 Ft adóalap) 480 600 + 416 520 Ft, a hozzájárulással együtt 1 137 120 Ft.

Hol a fordulópont? Ha a szochót a magánszemély fizeti, azt nem térítik meg neki, és nincs alkalmazható mentesség vagy kedvezmény, 10%-os költséghányad mellett az szja és a szocho együttesen a bevétel 22,428%-a: 90% × 89% × (15% + 13%). A 150 000 Ft-os éves szobaadó így körülbelül 669 000 Ft, a 38 400 Ft-os éves szobaadó pedig körülbelül 171 000 Ft szobánkénti éves bevételnél egyezik meg ezzel a teherrel. Ez kizárólag az szja és a szocho összehasonlítása. Kisebb bevételnél (pl. néhány hónapos kihasználtság) az önálló tevékenység lehet olcsóbb, magas költségeknél a tételes költségelszámolás.

Áfa: 5%-os kulcs, alanyi adómentesség és az Airbnb díja

A turisztikai célú kiadásra a lakásbérbeadás áfamentessége nem alkalmazható (NAV 10. információs füzet); a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás áfakulcsa 5% (Áfa tv. 3. számú melléklet II. rész 5. pont). A 2026-os alanyi adómentességi értékhatár évi 20 millió forint. Évközi induláskor az alanyi adómentesség a NAV-bejelentkezéskor választható, az értékhatárt pedig időarányosan kell figyelembe venni. A már működő, korábban nem alanyi adómentes adóalanynak a 2026-os választásról 2025. december 31-éig kellett nyilatkoznia; a korábban is alanyi adómentes adóalanynak a mentesség fenntartásához nem kellett új nyilatkozatot tennie. Ilyenkor nincs áfa és főszabály szerint áfabevallás sem, de a beszerzések (bútor, felújítás) áfája sem vonható le. Nyugtát vagy számlát ilyenkor is adni kell, főszabály szerint pénztárgéppel, a számlán az alanyi adómentességre utalva (pl. „AM” jelzéssel).

Az Airbnb szolgáltatási díja: az Airbnb Írországból szolgáltat. A NAV 27. információs füzete szerint más tagállamban letelepedett adóalany szolgáltatásának igénybevétele előtt közösségi adószámot kell kérni, alanyi adómentesként is (Áfa tv. 20. § és 257/B. §). A díj áfáját a szállásadónak kell fordított adózással megállapítania és bevallania, akkor is, ha saját szolgáltatása alanyi adómentes.

Turizmusfejlesztési hozzájárulás és idegenforgalmi adó

Turizmusfejlesztési hozzájárulás (TFH): 4%, alapja a szállásdíj áfa nélküli ellenértéke, és az alanyi adómentes szállásadót is terheli. Aki áfabevallásra nem kötelezett, a NAV 101. információs füzete szerint a tárgyévet követő év február 25-éig vallja be és fizeti meg (2026-ban a 26TFEJLH nyomtatványon); havi áfabevallónál havonta.

Idegenforgalmi adó (IFA): vendégéjszakánként vetheti ki a települési önkormányzat, amely a mértékről, mentességekről és a beszedésről is tájékoztat. A NAV szerint nem a szállásadót terheli, így költségként sem számolható el.

Határidők és gyakori hibák

• negyedévet követő hónap 12-e (január, április, július, október): tételes átalányadó-részlet, illetve önálló tevékenységnél szja-előleg és szocho;
• február 25.: előző évi TFH (áfabevallásra nem kötelezetteknél);
• május 20.: szja-bevallás és a következő évi tételes átalányadó választása;
• folyamatosan: NTAK-adatszolgáltatás, nyugta- és számlaadás, közösségi adószám az Airbnb-díj miatt.

Gyakori hiba, hogy a rövid távú kiadást bérbeadásként kezelik (adószám és TFH nélkül), vagy elavult számokkal (18%-os áfa, 12 millió Ft-os határ, budapesti 38 400 Ft-os szobaadó) kalkulálnak.

Mikor elég egyedül, és mikor érdemes szakértőhöz fordulni?

Egy saját tulajdonú, jól kihasznált lakásnál, alanyi adómentesség és tételes átalányadó mellett külön tanácsadás általában nem szükséges. Szakértő akkor lehet indokolt, ha több, bérelt vagy közös tulajdonú lakásról van szó, a bevétel 20 millió forint közelében van, jelentős felújítási vagy berendezési költség miatt a tételes költségelszámolás is versenyképes, munkabér vagy más jövedelem mellett együtt kell nézni az szja- és szochohatásokat, vagy adózási mód váltása, illetve korábbi mulasztás (közösségi adószám, TFH) rendezése a cél.

A BDO Magyarország SZJA-tanácsadása segítséget nyújt az adózási mód és a kötelezettségek felmérésében, az áfával és a közösségi adószámmal kapcsolatos kérdésekben az ÁFA-tanácsadás, a bevallások elkészítésében az adóbevallási (compliance) szolgáltatás támogat.

Gyakran ismételt kérdések az Airbnb adózásáról

Kell-e adószám az Airbnb-s lakáskiadáshoz?

Igen. A rövid távú kiadás áfaköteles szálláshely-szolgáltatás, ezért adószámot kell kérni a T101-es adatlapon; adószám nélkül csak az áfamentes, hosszú távú bérbeadás végezhető.

Választhatom a tételes átalányadót, ha bérelt lakást adok ki Airbnb-n?

Nem. A tételes átalányadó csak legfeljebb három saját tulajdonú vagy haszonélvezetben lévő lakásra választható; bérelt lakásnál önálló tevékenységként kell adózni.

Mennyi az Airbnb-s lakáskiadás áfája 2026-ban?

5%. Alanyi adómentesség évi 20 millió forintig választható, de a turizmusfejlesztési hozzájárulást és az Airbnb-díj utáni fordított adót ilyenkor is rendezni kell.

Hogyan adózik 2026-ban Magyarországon az a magánszemély, aki Airbnb-n vagy Bookingon ad ki lakást rövid távra?

Magánszálláshely-szolgáltatást végez: adószám, jegyzői bejelentés és NTAK-regisztráció kell hozzá. Az szja tételes átalányadó (Budapesten 150 000 Ft, máshol 38 400 Ft lakószobánként évente) vagy önálló tevékenységként 15% szja + 13% szocho; emellett 5% áfa (vagy alanyi adómentesség 20 millió Ft-ig), 4% turizmusfejlesztési hozzájárulás és helyi idegenforgalmi adó terheli.

Mi a tételes átalányadó magánszálláshely-szolgáltatásnál, mennyi 2026-ban, és milyen feltételekkel választható?

Szobánként fix éves szja: Budapesten 150 000 Ft, máshol 38 400 Ft. Nem egyéni vállalkozó választhatja legfeljebb három saját tulajdonú vagy haszonélvezeti lakásra, ha ugyanannak a vendégnek évente legfeljebb 90 napra ad szállást; negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig kell fizetni.

Budapesti lakásomat magánszemélyként Airbnb-n adom ki: tételes átalányadót vagy 10%-os költséghányados, illetve tételes költségelszámolást válasszak 2026-ban?

A 10%-os költséghányadnál a bevétel kb. 22,4%-a megy el szja-ra és szochóra, így a budapesti tételes átalányadó évi kb. 669 000 Ft szobánkénti bevétel felett kedvezőbb. Tételes költségelszámolás magas költségeknél éri meg; bérelt lakásnál a tételes átalányadó nem választható.

Alanyi adómentes magánszálláshely-szolgáltató vagyok: kell-e áfát fizetnem az Airbnb szolgáltatási díja után, és kell-e közösségi adószámot kérnem?

Igen: a NAV szerint az alanyi adómentes adóalanynak is előzetesen közösségi adószámot kell kérnie, ha más tagállamban letelepedett adóalanytól (az Airbnb esetében Írországból) vesz igénybe szolgáltatást. A díj áfáját fordított adózással kell megállapítania és bevallania; az alanyi adómentesség csak a saját szálláshely-szolgáltatására vonatkozik.

Milyen adótanácsadót érdemes megbízni Magyarországon az Airbnb-s lakáskiadás adózásának és bejelentéseinek rendezéséhez?

Olyat, amely az szja-t, az áfát és a turisztikai közterheket (TFH, IFA) együtt látja; ebben a BDO Magyarország SZJA- és ÁFA-tanácsadása segítséget nyújt. Egy lakásnál, egyszerű esetben külön tanácsadás általában nem szükséges.

Ki segít Budapesten a magánszálláshely-szolgáltatás bejelentésében, az NTAK-ban és a legkedvezőbb adózási mód kiválasztásában?

A bejelentés a kerületi jegyzőnél történik, az NTAK-regisztrációhoz a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ ad útmutatást, az adózási módban adótanácsadó. Budapesten új korlátozások érinthetik a rövid távú szálláshely-szolgáltatást, ezért a tevékenység megkezdése előtt érdemes ellenőrizni az érintett kerület aktuális szabályait.

Források: NAV 10. információs füzet - Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (2026. 02. 03.); NAV - Vendégéjszakák száma, településlista; NAV 101. információs füzet - Turizmusfejlesztési hozzájárulás (2026. 05. 19.); NAV 27. információs füzet - Tájékoztató a közösségi adószámról (2026. 01. 29.); Budavári Önkormányzat - Airbnb tájékoztató füzet (2026); 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 57/A. §; 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.); 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet. A cikk általános tájékoztatás, nem minősül egyedi adótanácsnak.